[갭투자] 매물 결정 & 계약서 작성 후기_집 매매 실천_1️⃣

갭투자_집 매매 실천 시리즈

0. 임장 후기
1️⃣ 매물 결정 & 계약서 작성
2. 잔금일
3. 소유권 이전 및 등기권리증


✔️ 매매 결정 이유
✔️ 매매 계약서 작성
(계약 절차 및 확인해야 할 서류 정리 𖤐)



[갭투자] 시흥 임장 후기 (시흥대야역, 신천역, 시흥시청역, 목감신도시)_집 매매 실천_0️⃣ - https://lazyju.tistory.com/m/60

[갭투자] 시흥 임장 후기 (시흥대야역, 신천역, 시흥시청역, 목감신도시)_집 매매 실천_0️⃣

임장 후기에 이어서 매물 결정 및 계약서 작성 관련 내용에 대해 포스팅하려고 한다. 임장을 다녀와 보니 현실적인 조건을 고려한 명확한 조건들이 추려졌다. 그렇게 추려진 원하는 매물의 조건은 다음과 같았다.

• 최소 거실 + 방 1개의 구조
• 역세권 (도보 5분 이내)
• 준공연도 : 10년 이내
• 감당 가능한 매매가 or 갭

이러한 기준을 세운 뒤, 틈날 때마다 손품을 팔며 매물들을 찾아보았다. 그러던 와중에 눈에 띄던 매물을 발견했다. 🤩

원하는 조건에 모두 부합해서 당장 집을 보러 가기로 결심했다. 하지만 한 가지 걸리는 점이 있다면 오피스텔 같지만, 도시형 생활주택으로 1 주택에 포함된다는 것이었다.

도시형 생활 주택

출처: 네이버 지식백과

: 300대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말한다. 그리고 주택법에 따라 주택수 산정에 포함된다. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하 또는 공시 가격 1억 원 이하는 무주택으로 간주된다.

매매 결정 이유

하지만 내가 봤던 매물은 무주택 조건에 포함되지 않는 주택이었다. 그럼에도 직접 집 상태를 보고 나니 위치가 정말 좋았고, 구조가 매우 마음에 들었다. 저층이라서 시원한 뷰를 기대하기는 힘들지만 마주 보고 있는 건물이 없다는 점이 장점이라고 생각했다.

집은 한 번 밖에 보지 않았지만 계약을 해야겠다고 결심했다. 성급한 판단이라고 생각될 수도 있겠지만, 원하는 조건이 명확했기에 빠른 판단을 내릴 수 있었던 것 같다.

장점

• 잘 빠진 집 구조
• 부담 없는 갭 & 세입자 끼고 매매 조건
• 실거주를 고려하더라도 (위치, 평수 등) 적합한 집 조건

단점

• 저층
• 기계식 주차
• 주택수 포함

완벽한 매물은 없기 때문에 당연히 단점도 몇 가지 존재했다. 하지만 단점을 커버할 수 있을 정도의 장점을 가졌기에 매매를 결정하게 되었다.

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매매 계약서 작성

첫 매매임에도 빠른 결정을 할 수 있었던 또 다른 이유는 매도자가 건물주라는 것이었다. 따라서 저당권도 없고(별 다른 부채도 없고), 등기부등본이 깨끗하여 신경 쓸 거리가 비교적 적었다.

매매 계약서 작성은 보통 부동산 중개인분이 맡아서 할 것이다. 신경 쓸 부분은 특약인데, 나는 갭 투자이기 때문에 아래와 같은 특약 조건을 추가했다.

• 현재 보증금 x만원에 거주 중이며, 새로운 임차인을 보증금을 x만원에 새로운 임차인 잔금 날짜에 맞춰 매매 잔금을 진행하기로 한다.

그리고 대리인을 통한 매매였기 때문에 아래 특약 조건도 추가했다.

• 매도인을 대리하여 대리인은 매도 인분 인감 증명서, 위임장, 등기부 등본, 등기 권리증을 첨부한다. (잔금 시 매도인과 00 부동산은 매수인에게 소유권 이전이 잘 될 수 있도록 책임지기로 한다.)

부동산에서 잘 챙겨줘서 구두로 얘기 나눈 조건에 대해서 꼼꼼히 특약도 넣어주고, 말뿐만 아니라 인허가보증보험증권도 들어주었다.

인허가보증보험증권에서 보상하는 손해

: 부동산 중개업자가 업무를 수행함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해에 대한 배상 책임을 부담한다.

계약 절차

1. 가계약금 입금
계약 의사 표시의 일종으로 가계약금은 매매가의 1%를 이체하였다. 사실상 이때부터 계약 시작이다. 계약금 중 일부 송금할 시에 계약이 진행되므로 추후 계약을 취소하고 싶더라도 가계약금 반환받기는 쉽지 않다. 계약에 대한 확신이 서지 않는다면 분쟁 발생을 대비하여 "본 계약을 하기 전까지 계약 당사자가 가계약 해제를 요구하면 계약금은 조건 없이 반환한다"라는 내용을 증거로 남겨두면 좋을 것 같다. 하지만 이를 허락받는 것은 현실적으로 쉽지 않을 것으로 보인다.

따라서 가계약도 법률적으로 유효한 계약임을 명심하고, 신중하게 진행하기를 권한다. 나는 가계약시 "매도인 분이 해지 시 위약 금조로 배액 상환하고, 매수인 분은 포기하기로 한다."로 합의를 봤다.


2. 계약서 작성 및 계약금 입금
계약서 작성 시 꼼꼼히 읽어보고, 특히 특약 사항을 잘 확인해야 한다. 계약금은 가계약금을 포함해서 매매가의 10%를 이체하였다. 이제 나머지 잔금은 잔금일 때 지불하면 된다. 그렇게 서로 확인한 계약서에 서명을 하고, 계약금 이체 금액에 대한 영수증을 받으면 된다. 따라서 최종적으로 계약서, 공제(보험) 증서, 중개대상물 확인 설명서, 영수증 등을 챙겨야 한다. (보통 공인중개사분이 잘 챙겨주실 것이다.)

계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 것 💥

1. 계약 직전, 등기사항 전부증명서 등 각종 공적 서류를 새로 발급받아 권리변동 확인
- 등기사항 증명서 (건물, 토지, 집합건물) : 소유권 및 기타 권리 확인
- 건축물대장, 토지대장 : 위반건축물 및 면적 확인

2. 실제 소유자 확인 - 신분증 확인

3. 매매 계약의 경우, 등기권리증 확인

4. 대리인과 계약 시,
- 인감도장이 날임 된 위임장
- 본인 발급 표시가 된 인감증명서
- 참석 대리인의 신분증 확인

5. 계약 내용 최종 확인 및 영수증 수령

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이렇게 매물 결정 및 매매 계약서 작성과 관련한 내용을 정리해보았다. 확인해야 할 서류가 많으므로 잘 정리하고 꼼꼼히 확인하여 계약을 진행하는 것이 바람직할 것 같다.

다음 포스팅에서는 잔금일에 준비해야 할 서류와 절차 그리고 부동산 취득 시 발생하는 비용 등에 대해 정리할 예정이다.